增长权益抵押贷款_Growing-Equity Mortgage
什么是增长权益抵押贷款 (GEM)？
增长权益抵押贷款（GEM）是一种固定利率抵押贷款，其每月还款额会根据预定计划随时间增长，而不是在贷款期限内保持不变。贷款的利率不会变化，也不会出现负摊销。相反，首次付款是完全摊销的付款，随着时间的推移，付款金额的增加部分将直接用于偿还剩余的抵押贷款本金，从而缩短贷款期限并增加整体利息节省。
关键要点
- 增长权益抵押贷款（GEM）是一种固定利率抵押贷款的变体，其中额外的本金付款是提前安排并随着时间增长，通常为每年5%。
- 额外的付款使抵押贷款能够更快偿还，并且总利息支付较低。
- 联邦住房管理局（FHA）向有潜力实现收入增长的借款人提供GEM贷款，帮助其支付逐渐增加的款项，FHA将对贷方的损失提供保险。[1]
增长权益抵押贷款的运作方式
增长权益抵押贷款有效地允许借款人通过安排随时间增加的额外本金付款来加快固定利率抵押贷款的偿还。除了能提前还清贷款，增长权益抵押贷款还可以帮助借款人更快地积累房屋净值，以便在需要时利用。增长权益抵押贷款的付款通常每年增加，增长幅度高达5%。
需要注意的是，这种融资方式有一个前提。由于付款金额每年增加，房主的薪资（或者他们的支付能力）也必须相应增加，以适应更高的付款要求。
增长权益抵押贷款与递增付款抵押贷款不应混淆。递增付款抵押贷款同样拥有固定利率和在固定间隔内递增的付款。然而，递增付款抵押贷款也存在负摊销。换句话说，与增长权益抵押贷款不同，递增付款抵押贷款的初始付款设置在低于完全摊销付款的水平（实际上设置在低于只支付利息的水平）。这会导致负摊销，而不是利息节省。
对GEM的其他考虑
申请增长权益抵押贷款的过程与申请其他类型的抵押贷款相似，信用要求也大致相同。这种抵押贷款可能会提供较低首付的选择。一些提供增长权益抵押贷款的贷方专门面向首次购房者，这样的购房者可能无法负担一次性购房费用。
此外，这些贷款也面向可能不符合传统抵押贷款资格的借款人。联邦住房管理局专门为此目的提供增长权益抵押贷款计划。FHA的指南使得有限收入但有合理收入增长预期的借款人能够获得增长权益抵押贷款。[1]
当此类抵押贷款通过FHA进行保险时，贷方在借款人违约的情况下获得保护。FHA对增长权益抵押贷款的保险可以涵盖新购房、再融资和房产改造。融资还可以用于公寓单位或合作住房中的股份。[1]
参考文献
[1] U.S. Department of Housing and Urban Development. "Section C. Home Mortgage Insurance Programs," Pages 1-C-37 and 1-C-38.